부동산의 남자

시리즈 영화 스타워즈 에피소드 3 시스의 복수

『㈕┎↕＂⒠ — Wed, 1 Mar 2023 17:14:33 +0900

스타워즈 에피소드 3 시스의 복수

오래전 작품이 세월이 흘러 리메이크된다거나 세월의 간격을 두고 만들어지는 시리즈의 경우에는 작품의 성격이 이상야릇하게 변하는 경우를 자주 보게 됩니다.

예전 작품의 유치함에 열광했던 어린 관객들이 성인이 되고, 그 성인이 된 관객들을 대상으로 그 예전 작품을 리메이크하거나 시리즈를 만들 때는 예전의 유치함은 한 숨 죽이고 뭔가 무거운 분위기를 두 숨 정도 쫙 깔아주는 것입니다.

한 마디로 예전의 동심을 잃어버린 성인관객들의 예술적 욕구 또는 쓸데없이 진지한 감성을 충족시키는 대신 현재의 아동 관객들을 잃는 위험을 감수하는 것입니다.

영화를 보고 나니 예전 제가 초등학교 때 TV에서 스타워즈 에피소드 4를 처음으로 보았던 때가 생각납니다. 에피소드 4의 끝이 정말 멋지죠. 루크가 비행기를 몰고 죽음의 별을 파괴하려 돌격하는데 자꾸만 사격이 빗나갑니다. "에이씨~ 오늘따라 진짜 안 맞네." 루크가 짜증을 내는 순간 할아버지 귀신의 목소리가 들려옵니다. "루크야~ 기계의 힘에 너무 느끼하게 매달리지 말고 포스의 힘을 믿고 따르거라." 그러자 루크는 조준장치를 떼내고는 자신의 눈과 직감만으로 사격을 감행합니다.

저는 그 순간 놀랐습니다. 저 녀석이 귀신에 홀린 환각상태에서 총질을 하려나 보다. 조준해서 쏴도 안 되는데 막 쏜다고 될 것 같냐?

저는 또 놀라고 말았습니다. 루크가 눈알을 부라리며 쏜 광선이 정확히 죽음의 별 약점에 명중하는 것이 아니겠습니까!

아 저 녀석이 천재 사격소년이었구먼. 아니야 귀신의 목소리를 듣는 걸 보니 초능력자입니다.

아무튼 저는 무척 신났습니다. 착한 편이 나쁜 편을 통쾌하게 무찔렀으니까요. 마지막에 늘어선 병사들 앞에서 훈장을 수여받는 주인공의 모습이 너무 멋졌습니다.

나도 군대 가서 우주선 타고 싶네. 에피소드 3을 보고 나서 에피소드 4를 회상한 김에 에피소드 1을 보았던 때를 또 회상해 보았습니다

그 영화를 보았던 때는 제가 나이가 들어 중년으로 접어들던 시기였습니다. 그 영화 맨 마지막에 어린 아나킨 스카이워커가 생전 처음 우주선에 올라타는 장면이 있습니다. 한 2초나 3초 정도 헤매더니만 우주선을 자유자재로 조종합니다. 아무거나 단추를 막 눌러도 우주선이 알아서 돌아다니고 적들을 쑥대밭으로 만듭니다. 눈 감고 쏴도 적이 알아서 맞아 죽습니다.

그 장면이 나오는 순간 저는 속이 울컥하는 감정을 느꼈습니다.

에피소드 3 시스의 복수를 보고 극장을 나서다 예전을 회상하며, 저는 에피소드 4와 1은 똑같이 유치한 장면인데도 제가 받아들이는 감정이 극과 극을 이루었다는 것을 느꼈습니다. 저는 어린 시절에 갖고 있던 소중한 것을 나이가 들면서 찌들어가면서 잃어버렸던 것입니다. 빨간 루비처럼 빛나는 아름다운 동심을 말입니다. 스타워즈를 두고 어떤 평론가는 이렇게 평하기도 합니다. "역사가 짧아 별다른 건국신화가 없는 미국인들이 새로운 건국신화를 만들고자 하는 눈물겨운 노력이 돋보이는 안쓰러운 영화이며..." 저는 이런 평은 그냥 씹어버립니다.

그것보다는 스타워즈 에피소드 4가 폭발적인 흥행을 했을 당시 어떤 미국 언론에 나왔다는 평이 더욱 제 가슴에는 와닿습니다. "스타워즈는 어린이를 위한 영화다. 어른들의 마음속에 있는 어린이를 위한 영화다."

스타워즈 에피소드 1, 2, 3을 전반기, 4, 5, 6을 후반기라고 한다면 후반기 스타워즈는 그야말로 어린이와 어른들의 동심을 자극하는 이야기라고 할만합니다.

착한 편이 똘똘 뭉쳐 나쁜 편을 물리칩니다. 얼마나 좋습니까? 이야기가 끝나는 결말에선 언제나 승리한 우리 편의 잔치가 벌어지고, 6탄에선 제다이 귀신들까지 나타나 승리를 치하하는 장면을 연출하기까지 합니다.

사실 스타워즈 1, 2는 후반기 스타워즈의 동심세계와 맥락을 같이 하는 신나는 영화입니다.

특히 1탄이 그랬지요. 뭐든지 잘하는 척척 소년 아나킨의 활약은 동심을 간직한 사람이라면 흥분을 감출 수 없는 아드레날린의 향연을 만끽하게 해 줍니다.

착한 편이 고난을 당하지만 결국 고난은 해결되고 착한 편은 다음 편을 기약하며 웃음 지을 수 있습니다.

그런데 후반기 스타워즈를 어려서 신나게 보고 자란 오늘날의 성인관객들이 에피소드 1, 2를 보고 유치하다는 반응을 여기저기서 터뜨리기 시작합니다.

에피소드 3은 다스베이더의 설정상 이야기가 어두워질 수밖에 없는데, 저는 영화가 개봉되기 전 과연 동심 어린 스타워즈를 만들어왔던 루카스 감독이 얼마나 어두워질 수 있는지 궁금했습니다. 시스의 복수를 보는데 정말 그 암울한 분위기에 놀라고 말았습니다. 물론 이건 다른 스타워즈 시리즈와 비교해 암울하다는 것이지 원래가 극도로 암울한 공포영화나 누아르영화에서 볼 수 있는 암울함에는 한참 못 미치는 것입니다.

시스의 복수에서는 중간중간 동심 어린 장면들이 등장합니다. 특히 엄청 센 적수를 만나서도 웃음을 잃지 않는 멋쟁이 아저씨 오비완의 밝고 명랑한 활약이 돋보입니다. 오비완이 무척 정 많고 사람 잘 믿는 성격임을 잘 알 수 있습니다. 에피소드 4에 나오는 오비완이 얼굴에서 웃음기가 싹 사라진 걸 보면 에피소드 3에서 아나킨의 배신을 받고서 엄청 충격을 받은 나머지 성격이 우울하게 변했음을 알 수 있습니다.

동심 어린 장면들이 등장하기는 해도 시스의 복수의 전반적인 분위기는 스타워즈 사상 가장 어둡고 암울하기만 합니다.

그러잖아도 굉장히 우울한 어린 시절을 보낸 아나킨을 둘러싼 주위의 모든 것들이 그를 어둡게 만들어만 가고, 나쁜 황제는 의도적으로 아나킨의 어두운 속성을 자극해서 자기편으로 만들어 버립니다. 시스의 복수 중에서 가장 진지하게 고민하고 가장 고난 받는 사람은 아나킨입니다. 관객은 점차 그의 모습에 연민을 느낍니다.

영화 후반에 결국 아나킨이 오비완에게 당해서 불구덩이 속에서 일그러질 때 관객이 받는 감정은 슬픔 그 자체입니다.

스타워즈 후반기에서 맨날 착한 편한테 당하는 나쁜 놈으로 나왔던 아나킨이 이제는 당당히 관객의 손수건을 촉촉이 적셔주는 매력동자로 거듭난 것입니다. 그 뜨거운 불구덩이 속에서 온몸이 쭈그러들면서 세상을 향해 증오의 함성을 내뱉는 아나킨의 절규는 에피소드 1, 2를 통해 유치함은 유치원에나 보내라고 야유를 퍼붓던 동심을 잃어버린 어른들의 마음을 잔잔히 울려줍니다. 그리고 마음엔 묵직한 평화가 찾아옵니다. 스타워즈의 팬들은 결국 그의 팬이 될 수밖에 없습니다. 스타워즈의 진정한 주인공은 다스 베이더였던 것입니다. 에피소드 4를 통해 착한 편이 승리하는 동심의 세계를 만끽했던 현재의 성인 관객들은 에피소드 3 시스의 복수에 이르러서는 동심을 잃은 대신 더욱 큰 것을 얻었다는 것을 실감하게 되는 것입니다. 쉽게 말해 다크 포스에 완전히 오염된 것입니다.

부동산의 공영개발과 필요성 및 유형

『㈕┎↕＂⒠ — Tue, 7 Feb 2023 07:59:38 +0900

1. 부동산의 공영개발의 의의

부동산 공영개발이란 부동산의 단순한 상품이 아니라 생활과 생산을 위한 인간의 불가결한 기반이며 부동산정책의 일대 전환을 위한 기본전제이다. 부동산이 지닌 기능, 지역에 따라 그 실행방법이 하나로 등장하며 공공복리를 위해 가장 효율적으로 이용되지 않으면 안 된다.

2. 공공개입의 필요성

1) 시장의 실패

시장기구를 통해 토지자원의 최적배분을 어렵게 하는 것으로, 토지의 자연적 특성과 시장의 구조적 결함으로 외부효과의 존재 등 시장기구를 통한다. 토지시장에 대한 공공개입이 시장의 실패의 필요성을 강조하고 있다.

2) 효율성과 형평성 추구

공평하게 하려는 의도로 출발하는 공공개입은 정부가 비효율성을 감소시키고 편익의 최종적인 분배를 공평하게 한다. 토지시장개입에 나타나는 큰 형평성의 추구는 서로 조화를 이뤄야 하며 재화와 서비스 생산에서의 보다 큰 효율성을 추구한다.

3. 명백한 한계

다양한 목표들은 상호충돌하며 정부의 개입은 단일의 목표를 갖는 일이 드물다. 정책 간의 상호작용은 총체적인 가치를 감소시키는 부수효과를 가져오며, 최종적인 정책효과를 확인하기 어렵다. 적절한 정책수단을 기획하는데 정의와 응용의 기술적인 문제는 어려움을 준다 효율성을 감소시키거나 그 자체의 목적은 정책이 집행되면 그 영향을 우회할 수 있다. 행정력은 문제에 대한 실질적으로 명백한 한계를 지닌다.

4. 부동산공영개발의 기본원칙

부동산 공영개발의 기본 원칙들이 공영개발에는 준수되어야 한다.

1) 도시의 균형개발추진

도시의 개발은 주민들의 주거생활에 불편을 주지 않도록 추진하며, 기존도시나 인근도시와 연관시켜 균형 있게 개발한다.

2) 쾌적한 주거편의시설의 설치

쾌적한 주거편의시설은 통신시설-교통-상하수도-공원-의료시설을 설치해야 한다.

3) 사유재산권의 보호

택지의 공영개발을 시행하기 위해 토지를 지구 내에서 전면매수 하여야 하는데, 1차로 토지소유자와 협의에 의해 공공사업에 지장을 줄 정도로 불응할 때에는 수용재 절차를 취할 수 있다. 다만 사업시행자는 충분한 보상과 협의가 이루어질 수 있도록 개인의 사유재산권을 보호하는 측면에서 노력해야 할 것이다.

4) 부동산의 공급과 관리

공공기관이 개발한 부동산의 공급은 국민주택규모 이하의 주택용지에 조성원가로 공급하며 무주택 시민에게는 저렴한 가격으로 주택을 공급하여야 한다.

5. 임대하는 방법

분양자가 정해진 용도에 따라 택지조성 후 소유권을 분양 또는 매각하며 , 건축할 수 있게 하는 방법이다. 택지조성 후에도 그 택지를 임대하여 소유권을 공공기관이 보유하고 임차인이 임대조건대로 이용하게 하는 방법이다. 택지개발에서 건축물을 실수요요자에게 분양하는 방법으로 주택건물까지 시행하는 방법이다. 택지개발에서 주택건설까지 임대하는 방법이다.

6. 부동산 공영개발의 장점과 단점

1. 장점

합리적 이용의 자원을 증진시킨다.
토지이용의 효율성을 토지의 계획적 이용을 통해 제고한다.
부동산투기 및 개발이익 사유화를 억제한다.
토지자원의 시장성을 제고시킨다.,

2. 단점

과중한 부담을 정부에게 준다.
부분적으로 부정하는 측면이 있으며 토지소유주의 반발 및 사유재산제도를 부정한다.

7. 공영개발과 구획정리사업 비교

토지구획정리사업은 가장 많이 사용하는 방법의 하나이며 공영개발방식은 시면 주택을 저렴하게 대량 공급할 목적으로 개량한 새로운 구획정리사업의 개발 형태이다.

구분	구획정리사업	공영개발사업
용지계획	공공시절용지 제공	공공시설용지 제공
방법	토지의 교관,변경 토지의 분합 지목,지형의 변경	토지의 교환, 변경 토지의 분합 지목,지형의 변경
소유형태	권리존속 인정	소유부인, 전면 매수 공유화, 분양
개발방법	토지소유자가 건축	도시설계에 의한 지구상세계획
사례	서울의 영동,잠실,강남	과천,목동,분당,일산
근거법	구획정리사업	택지개발촉진법

부동산의 목적과 평가, 개발이익 과 계획성

『㈕┎↕＂⒠ — Tue, 7 Feb 2023 03:27:44 +0900

1. 부동산의 목적

부동산개발의 목적은 주택의 대량공급이라고 말할 수 있는 제조건을 만족하는 택지 또는 주택의 목적을 실현할 조건을 검토해 보자.

1) 부동산개발의 양적 공급

부동산개발에 있어서 기본적으로 택지, 주택의 대량공급이라 할 수 있다. 이를 구체적으로 나누면 자금과 토지로 나뉜다.

주택공급-택지에 대한 자금이 풍부해야 한다.
지가가 자금효율의 관점에서 낮아야 한다.
토지가 유효하게 이용되며 토지취득이 용이해야 한다.

(2) 부동산개발의 질적 공급

부동산 개발의 질적 요소로는 택지 및 주택가격의 저렴함, 주택의 지적향상, 환경의 질적 향상 등이 있다.

2. 권리변환과 시설의 충족성

1) 권리변환

토지소유자의 부동산개발사업 권리 변환은 크게 세 가지 유형으로 분류된다.

권리가 변하지 않는 것
권리가 축소되는 것
권리가 없어지는 것

1. 권리 불변

소유자 자신들이 시행자가 되어야 하며 공공시설이 전반적으로 기성시가지 내에서 행하는 경우이다.

2. 권리축소

대표적으로 도시개발사업인데 공공부지를 확보하는 것으로 권리를 축소된 부분에 공공시설 등이 정비된다.

3. 권리소멸

여기에 속하는 개발사업으로는 신도시개발사업과 주거지조성사업 이 있다. 특징으로 시행자가 새로운 권리자로 되며 원토지소유자는 금전과 권리를 교환하며 권리취득의 방법으로는 수용이 있으나 임의매수도 가능하다.

2). 개발이익

개발방식에 따라 도시개발사업 > 재개발사업 > 주택지조성사업 > 신도시개발사업순으로 토지소유자의 개발이익이 나타난다.

3) 계획성

1. 도시계획과 토지이용

택지개발사업에서는 구체적인 건축계획이 포함되어 있어야 한다. 포함되지 않은 개발사업은 도시계획가 현실적으로 밀찰 된다. 사업방식별로 개발구역 내의 토지이용의 계획성을 순서대로 살펴보자.

일단의 주택지조성사업
재개발사업
신도시개발사업
공공기관에서 행하는 구획정리사업
도시개발사업
임의의 택지개발

2. 시설의 충족성

시설량이 증가하면 시설의 충족성은 높아지며, 만족도와의 관계는 충족성과 사람들의 일정 한도 내에 있을 때 비례한다고 말할 수 있다. 공공적 시설의 충족성을 보면 자연발생적 시가화구역보다 택지개발사업구역이 높다. 일반적으로 지역은 인구밀도에 비례하며 이를 살펴보면 다음과 같은 순서로 나타난다.

신도시개발사업
일단의 주택지조성사업
재개발사업
도시개발사업
임의의 택지개발사업

3. 밀도의 계획성

밀도의 계획성에는 행정청의 도시계획적 입장에 대한 적정 밀도와 개발사업자의 능력을 전제로 한 계획적 적정밀도가 있다.

부동산 개발 및 개발 방식의 유형

『㈕┎↕＂⒠ — Tue, 7 Feb 2023 02:00:35 +0900

부동산 개발

1. 부동산 개발의 유형

토지개발은 재개발과 신개발로 일반적으로 나뉜다.

신개발 : 일단의 주택지조성사업, 아파트 지구개발사업, 토지형질 변경사업, 도시개발사업
재개발 : 주택 재개발, 공장 재개발, 도심 재개발

1) 신개발

(1) 도시개발사업 (토지구획정리사업)

1. 의의

도시 개발사업은 토지의 신개발에서 대표적인 사업이다. 도시개발 사업은 오늘날 우리가 주요 수단으로 사용하고 있으며 1937년에 우리나라에 도입된 것이다. 토시토지로 개발할 때 자주 사용하는 사업으로 , 주로 아직 개발되지 않은 주변의 농경지나 산지를 개발한다. 근본적으로 토지소유자의 소유권을 보존한 채 개발주체가 토지 개발목적을 달성할 수 있다.

2. 장점

종합적으로 시가지를 정비할 수 있다.
비교적 적은 사업비로 공공시설용지를 확보할 수 있어 효과를 높일 수 있다.
수용방식보다는 큰 규모의 개발이 용지매수가 가능하다.
공평하게 이익 배분을 할 수 있기 때문에 지구 내 권리자에게 매수방식에 비해 이익이나 불이익이 적다.

3. 단점

개발에 따른 대단위면적의 시간-비용-절차의 문제가 남는다.
환진의 형평성에 곤란하다.

(2) 일단의 주택지 조성사업

1. 의의

주택의 집단건축을 위해 일단의 주택지 조성사업은 택지로 조성되지 않은 10000평 이상의 구역에서 실시하는 사업이다.

2. 장점

비교적 사업이 간단하고 용이하며, 전면매수 또는 수용으로 사업이 실시된다.
일관성 있게 주택건설이나 택지조성에서 계획적으로 실시할 수 있다.
대량의 택지를 단기에 개발하여 싼 가격으로 공급한다.

3. 단점

토지소유자에게 기대이익이 배제되며 사업을 진행할 때 토지취득 시 제한이 따른다.

2) 재개발

시행방법, 법규, 재개발대상에 의해 도시 재개발 사업을 분류할 수 있다.

도시 재개발 시행방법에 의한 분류

1. 수복 재개발

수복 재개발은 지구수복이라고 일본에서 불리는 것으로 현재의 노후, 불량 상태가 이용 부실이나 관리로 발생된 경우 기능 회복을 위해 대부분 시설을 그대로 보존하면서 특정 요인만을 제거시키는 도시 재개발의 대표저적인 예이다.

2. 개량 재개발

개량 재개발은 수복 재개발의 일종으로, 새로운 시설의 첨가를 통하여 기존 도시 환경의 시설기준을 현재의 수준에 크게 미달되는 경우 확장-개선 등의 질적 수준을 높여 제고시키고자 하는 도시 재개발의 형태이다.

3. 보전 재개발

보전 재개발은 노후- 불량화의 진행을 방지하기 위해 선택하는 가장 소극적인 도시개발이며 노후-불량 상태가 발생되지 않았으나, 우려가 있을 때 사전에 실행한다.

4. 철거 재개발

완전히 제거하고 부적당한 기존환경을 새로운 환경, 시설물로 대체시키는 가장 전형적인 유형이 철거 재개발이다.

2. 도시 재개발 대상에 의한 분류

1. 주거지 재개발

주거기능을 향상하기 위해 나쁜 주거지를 대상으로 하는 도시 재개발 사업이다.

2. 상업-업무지구 재개발

상업-업무기능을 제고시키기 위한 사업으로 포괄적으로는 상업-업무지역의 공업지역 등의 재개발도 포함시켜 시가지 재개발이라고도 부른다.

3. 공공시설재개발

공공시설과 건물을 변화시키는 것으로 지역 단위의 모든 환경, 상하수도-도로 등의 개발을 공공시설 재개발이라 하나도.

3. 법에 의한 분류

도시 재개발 법에 의한 분류는 공장 재개발사업- 주택 재개발사업- 도심 재개발사업으로 구분한다

1. 도심 재개발사업

기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 사업으로 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 곳을 대상으로 도심지 또는 부도심지에서 시행한다.

2. 주택 재개발사업

공공시설의 정비가 노후-불량하거나 주택이 밀집되어 있는 지역에 주거 환경을 개선하기 위해 시행하는 재개발사업이다.

3. 공장 재개발사업

공업지역의 노후-불량한 공장을 회복하기 위해 시행하는 재개발사업이다.

4. 부동산 개발 방식의 유형

개발방식을 용지의 취득방식에 따라 분류한다. 개발방식을 분류하면 다음과 같이 나뉜다.

단순개발방식
환지방식
매수방식
혼합방식
합동-신탁개발방식

부동산 개발의 위험과 타당성 투자분석

『㈕┎↕＂⒠ — Mon, 6 Feb 2023 12:14:25 +0900

부동산 개발 분석이미지

1. 부동산개발의 위험

부동산 개발은 그것이 가지고 있는 불확실성 때문에 위험요소가 있다. 개발위험에는 여러 가지가 있지만 시장에서 부동산개발은 무엇보다 큰 위험부담이 있다. 사업의 진행과정에 있는 위험부담으로는 자금부족, 인플레이션, 인간관계 등을 들고 있다. 또 법률적 위험 비용위험, 시장위험 이 있으며 이는 다음과 같다.

1) 법률적 위험부담

(1). 법적제한 분석

부동산 개발은 법적제한이 여러 가지 따른다. 개발 인가를 신청한 경우 반려당한다면 비용을 잃게 될 뿐만 아니라 기회의 출원에 관계된 그 토지의 소유자는 감소를 경험할 수도 있다. 위험부담을 법률적으로 최소화하기 위한 선택은 이미 이용계획이 확정된 토지구입뿐이다.

(2). 공공서비스의 유용성 파악

개발업자가 공공서비스 즉 상-하수도, 전기를 이용하지 못하게 되어 있으면 추가적 비용을 부담하거나 이용허가를 받아야 한다.

(3). 법적 위험평가의 중요성

부동산 개발에 따르는 법적 위험 중 타당성 분석에 있는 개발사업은 아주 중요한 위치를 차지하고 있다.

2) 시장위험부담

부동산 시장은 위험을 개발업자에게 증가시킨다. 항상 변화하는 시장은 건설기간 중이나 곧 분양되기를 원하는 시장이므로 현 상황과 개발기간 동안의 변화를 가능한 추정 해야 한다. 얼마만 한 시장성이 있는가는 개발업자들의 자신들의 사업에 대해 연구해야 한다.

(1). 시장성 연구

시장에서 매매되거나 임대될 수 있는 개발된 부동산의 능력을 조사하는 것을 시장성 연구라 한다.
시장성 연구를 유형-질-위치-양에 따라 행해진다.
일반적인 시장연구도 시장성 연구에 포함된다.
특정 부동산에 수요와 공급상황을 분석하는 것을 시장연구라고 한다. 기장성연구의 기초적 단계를 시장연구라 한다.

2. 서설과 시장분석의 역할

1. 서설

부동산 개발의 타당성 분석은 개발사업에 대한 경제성 분석과 더불어 시장분석에서 부터 시작된다.
투자결정을 하기 위해 특정한 개발사업에 대한 개발업자가 필요한 모든 정보를 제공하는 데에는 목적이 있는 개발사업에는 물리적, 법적, 사회적 제약조건에 대한 분석이 포함된다
경제분석은 주어진 자료를 토대로 하여 개발사업에 대한 시장분석의 결과로 최종적인 투자결정을 하는 것을 의미한다.
시장분석은 시장에서의 채택 가능성을 평가하기 위해 어떤 개발사업의 시장에서 고안된 것이지만 보다 구체적으로 개발사업의 수익성 여위우를 평가하기 위해선 경제적 분석으로 고안해야 한다.

2. 시장분석의 역할

시장분석을 결정하는 역할로 주어진 부지를 어떻게 이용할 것인가를 결정한다. 특정 부지의 토지 이용에 미치는 영향을 입지효과라 한다.
어떠한 부지가 특정 용도에 적합한가를 결정해 주는 역할을 한다.
투자자를 위해 주어진 자본으로 대안을 찾기도 한다.
타당성 분석은 기존의 개발사업뿐만 아니라 새로운 개발사업에서도 행해진다.

3. 시장분석의 구성요소

시장분석은 지역분석과 근린분석, 부지분석, 수요분석, 공급분석으로 나눈다.

4. 경제적 분석

경제적 분석은 수집된 자료를 활용하여 시장분석의 개발사업에 대한 수익을 평가하며 경제성 분석은 다음과 같은 영역으로 나뉜다.

토지부문과 개량물부문으로 개발서업에 드는 총비용을 추계하여 나눔
현금수지의 세전 추계
현재가치로 현금수지를 계산한다
내부수익률법을 적용하여 투자 결정한다.

부동산 개발의 개념 및 분류와 과정

『㈕┎↕＂⒠ — Mon, 6 Feb 2023 05:20:53 +0900

부동산개발 이미지

1. 부동산 개발의 개념

부동산 개발이란 사람에게 레저공간-쇼핑 및 생활공간을 마련함을 목적으로 토지를 개량하는 활동을 말하는데 여기에는 두 가지가 있다.

(1). 협의의 부동산 개발

공장 부지들과 택지를 조성하고 상하수도와 도로와 같은 시설을 설치하는, 건축활동의 사전적 준비활동을 부동산 개발이라고 한다. 즉, 도로공사, 배수공사, 수도의 설치와 같이 토지 개량을 말한다.

(2) 광의의 부동산 개발

일반적인 개념으로 실제 운영하는 부동산을 토지와 개량물을 결합하는 것을 부동산 개발이라 하는 것이다. 즉, 건물이나 다리와 같은 토지 위에 건물을 세움으로써 땅의 효용을 증가시키는 것을 말하며 공간창조와 관계된다.

2. 부동산 개발의 분류

부동산 개발은 복합적 개발-유형적 개발-무형적 개발로 분류하며, 광의의 개발이란 무형적 개발과 유형적 개발을 분류하는 것을 말한다.

(1). 유형적 개발

유형적 개발이란 공공사업-토목사업-건축과 같이 토지의 물리적 변형을 직접적으로 초래하는 행위를 말한다.

(2). 무형적 개발

무형적 개발은 용도-지구의 변경 또는 지정, 농지전용으로 이용상태의 변경을 초래하며 토지의 물리적 변형을 초래하지 않는다.

(3). 복합적 개발

복합적 개발 행위는 도시 재개발-토지형질변경-토지구획정리 사업 등으로 여러 개발사업 등에서 흔히 볼 수 있으며 토지의 유형-무형의 개발이 동시에 이루어지는 경우를 말한다.

3. 부동산 개발의 주체

부동산 개발의 주체는 민간부문과 공공부문으로 크게 나눌 수 있고 민간합동개발-공공 및 특수법인이나 제 개발업자 등이 있다.

공공부문 : 지방자치단체, 공사, 국가
민간부문 : 기업, 개인, 조합
제3개발업자 : 민간과 정부의 공동개발

4. 부동산 개발의 과정

부동산 개발의 과정에는 7단계가 있다.

(1) 구상단계 (아이디어)

모든 부동산 개발은 아이디어로부터 시작된다. 구상은 어디에 입지 해야 하는가, 또는 어떠한 형태의 공간이 필요한가 에서 출발한다. 무슨 용도로 현재 가지고 있는 부지를 이용해야 하는가, 어떻게 구상에 맞는 부지를 매입해야 하는가를 말하는 것이다.

(2) 전 실행가능성 분석단계 (예비적 타당성 분석)

전실행 가능성 분석은 사업비용을 상회할 가치가 있는지를 조사하는 것이다. 개발업자는 개발에 따른 시장가치, 개발비용, 산출임료수익을 평가해 볼 필요가 있다.
예비적 타당성 분석은 완성되었을 때 개발사업의 수입과 비용이 얼만지 계산하여 수익성을 검토해 보는 것이다
타당성이 있다고 판단되면 비용편익의 분석결과 단계로 넘어간다

(3) 부지구입단계

전실행 가능분석이 끝나면 바로 부지구입을 한다. 구입이 늦어지면 토지에 대한 행적적-경제적-사회적 등 분석을 다시 해야 한다.
적절한 대가로 확보하는 방법으로는 부지를 직접 매수하는 대신 부지를 매수할 옵션을 적절한 대가로 확보한다. 옵션을 산다는 말은 특정 시간 내에 특정한 가격으로 부지를 구입할 수 있는 권리이다. 그 기간이 지나면 그 부지에 대한 개발업자의 권한은 없어진다.

(4). 실행가능성 분석 및 디자인 단계

부지가 선택이 되었으면 실행가능성 분석을 세밀하게 시작한다. 실행가능성 분석은 공법상 부지분석, 시장분석, 규제분석, 재정분석을 말한다.
타당성 분석은 물리적, 경제적, 법적 타당성 등을 제안된 개발사업에 포함한다.
타당성 분석으로 나온 결과가 동일하다고 해도, 채택은 개발업자의 따라 다르다.
보통 개발업자의 목적은 부의 극대화이며, 개발사업의 시장가치와 투자가치를 서로 비교해 보면서 , 개발사업 자체의 타당성이 있다거나 없다거나를 말하기 어렵다.

(5) 금융단계

건설자금 및 택지조성을 고려하는 국면으로써 유자를 받는 대부의 유형으로 두 가지가 있다.

건축 대부 : 개발사업을 완공하고 착공하는데 필요한 대부이며 건설과정에서 필요 자금을 융통받는 것으로 완성되면 일시불로 상환된다.
저당 대무 : 완성되었을 때 완성된 부동산을 담보로 한다

(6) 건설단계

물리적인 공간을 창조하며 전체개발사업의 성공여부를 결정짓는 중요한 일 중의 하나다.
어떤 개발업자는 건설능력이 있거나 그렇게 할 수 있는 스탭을 가지고 있다. 그러지 못하면 부분도급이나 일괄도급을 맡을 업체를 선정해야 한다. 건설단계 의 경우 토지의 형질을 개량하거나 변경하여 택지화 한다.
일반계약자 : 개발업자와 계약에 의해, 완성에 이르기까지 개발사업에 대한 전반적임 책임을 지는 회사나 사람을 말한다. 다른 말로 건설관리자 또는 원청업자라고도 불린다.
부분계약지 : 일반계약자는 일부를 하청으로 넘겨 다른 사람에게 개발사업을 넘겨줄 수 있다. 부분계약자들은 일반계약자와 계약을 맺고 계약자로부터 일에 대한 보수를 받는다

(7) 마케팅단계

시장성에 의존하는 마케팅단계는 두 가지 의 전제로 고려되며 이는 개발사업개획의 성공의 궁극적 목표가 된다. 첫째 고객을 발견하여야 한다. 둘째 개발된 공간을 매각하거나 임대하여야 한다
개발 초기단계에서 부터 임대활동은 이루어진다
중요임차자 : 쇼핑몰이나 큰 사무실 등 전국적으로 유명한 백화점이나 대기업의 지점 등 사전에 확보하여야 한다. 정박임차인 이라고도 하는 이유는 한 곳에 입지를 정해 좀처럼 이동을 하지 않기 때문이다.
군소임차자 : 정박임차자가 입지 하느냐 여부에 좌우되는 임차자들이다.
시장 연구 : 시장연구는 임대과정에 있어서 필수적이며 부동산을 선택하는 데에 있어 어떤 특성을 중요시하는지, 가격구조를 어떻게 결정하는지 등에 관한 정보를 제공한다.

부동산 관리의 1차적 관리조치 및 정보체계

『㈕┎↕＂⒠ — Mon, 6 Feb 2023 00:33:48 +0900

부동산 관리의 목표 이미지

1. 1차적 관리조치

1) 의의

1차적 관리조치란 후일의 본격적인 부동산활동을 앞두고 부동산을 새로 취득한 경우에 필요한 기초적 관리조치를 말한다. 거래활동이 정말 종료되었다고 목적물을 인수하는 게 아니라, 목적물의 인수와 필요한 기초적 조치를 함께 취하는 동시에, 거래활동의 범주에 포함시키도록 하려는 것이다.

2) 1차적 관리조치의 유형

1차적 관리조치의 접근방법으로 복합개념이 적용된다. 인수한 목적물의 상태, 매수한 목적 기타, 종류를 감안해 검토될 사항들을 3대 측면에 따라서 검토하며 추출한다.

(1) 기술적 측면에서의 1차적 관리조치

토지의 소유자 및 물리적 경계등을 표시하며 토지가 목적인 경우에는 그 경계, 소유자 기타 필요한 사항을 표시할 경우가 있으며, 소유권 보호라는 관점에서도 유익하다
필요한 수리 등 건물 자체나 설비, 시설 등에 기능이 불완전한 것이 있으면 조치를 한다
건물의 안전도 조사는 본격적인 이용활동에 대비하며 필요하다고 인정되면 실시한다.

(2) 경제적 측면에서의 1차적 관리조치

원본가격의 재평가로 목적물의 취득원가가 비정상적이면 인정되며, 그 경우 실제의 취득원가를 무시하고 다시 시가를 평정하여 활동기준을 삼도록 한다.
수익 및 비용의 제조사는 부동산이 산출하는 관리비용, 순수익, 총수익 등의 합리성을 계약 당시와 후로 나뉘어 조사하며 그 합리성을 각각 검토한다
임대상태 등의 조사로는 부동산이 어떤 임차인들에게 임대되고 있는가, 특징은 무엇인가, 기간은 얼마인가, 임료의 설정에 어떤 영향을 미치고 있는가를 검토하며 조사하여 조치를 취한다.

(3) 법률적 측면에서의 1차적 관리조치

재권리 분석 : 필요한 분석을 하였지만 필요에 따라 부동산을 매수결정할 당시에 재권리분석을 실행할 수 도 있다.
권리관계의 조정 : 불필요한 권리를 부동산을 매수함에 취득하였거나, 이를 취득하지 못한 경우도 있을 수 있다. 대상부동산이 지장이 없도록 새로 조정할 권리관계를 파악하며 조정한다.
법률적 이용가치의 개선 : 변동과 도시계획법 공법상의 규제를 감안하여 토지 이용을 판단한다.
관리인의 재검토 : 부동산의 관리를 위탁하는 경우 서비스가 만족스러웠는지 같은 업자를 이용할 것인지를 판단하여 조치한다.

2. 부동산관리 정보체계

1. 의의

부동산관리정보체계란 필요한 정보를 가공, 축적, 수집하여 필요한 정보를 언제든지 제공해 주는 통합체제의 기계장치를 말한다. 부동산 관리 정보체계는 적절한 자료의 지원이 필요하며 이것은 회사의 부동산관리자가 행하는 관리기능 중에서 매우 중요하다.

2. 부동산자산목록

관리자는 부동산목록 또는 데이터뱅크를 관리, 유지하며 임대차 매매나 거래변동사항이 생기면 이를 새로 정리한다.
자료는 분류되어 컴퓨터에 저장한다. 등기, 임대차계약서, 법적 서류등 부동산서류원본은 회사의 금고 내에 보관하지만, 사본은 컴퓨터에 정리되어 정보체계에 포함시킨다.
관리정보체계에서 모든 자료는 다른 자료와 구별되며 독자적인 식별번호를 가지며, 거래변동사항도 별도의 식별번호를 가진다.

3. 평가 및 시장보고서

(1) 평가보고서

각종 관리보고서를 작성하기 위해서는 평가보고서가 보유부동산에 대해 정기적으로 장설될 필요가 있다. 부동산관리자는 시장보고서나 평가보고서를 검토할 능력을 구비하고 있어야 하며 주의 깊게 평가보고서를 검토하여야 한다. 즉 관리자는 명확하게 이 문제를 정의하는지, 매매사례비교법-소득접근법-비용접근법 이 세 가지 평가방법이 근거를 시장분석에 두고 있는지도 확인해야 한다

(2) 시장보고서

매장용 부동산의 경우 시장보고서가 특히나 중요한 의미를 지닌다. 거래지역의 구매형태-소득-인구 등에 관한 내용을 취급한다. 부지 선정 시에는 매장용 부동산에 대해 최초로 보고한다.

4. 정기보고서

부동산관리자는 부정기적인 것도 있을 수 있지만 컴퓨터자료에 저장된 것을 활용하며 관리보고서를 작성한다. 부동산자산보고서, 임대차보고서, 잉여부동산보고서 등으로 기간별로 정기적으로 작성되어야 한다. 이 중에서 가장 중요한 보고서로는 부동산자산보고서이며, 보통 반년에 한번 작성되지만 월별로 작성되는 보고서도 있다. 이를 부동산 관리의 정보체계 라고 한다.

잉여부동산보고서 : 잉여부동산에 대해 공실이 된 날짜, 규모, 금융자료를 기록한다
임대차보고서 : 계약갱신이 도래했거나 월별로 보고하는데 매수옵션을 활용한다
부동산활동보고서 : 위치와 날짜별로 당월에 있었던 부동산거래를 요약한다.
부동산자산보고서 : 부동산의 규모, 금융조건, 계약임대료, 등 회사에서 소유하거나 임대차하고 있는 관련정보와 관련서류를 정리한다.

관리대상 부동산과 빌딩의 내용연수 연수사이클

『㈕┎↕＂⒠ — Sun, 5 Feb 2023 22:54:55 +0900

부동산관리 이미지

1. 관리대상부동산

1) 주거용 부동산

관리 대상에 단독주택도 되는 경우가 있다. 공용주택은 주거용 부동산 중에서 전문가의 관리가 필요하며 임대아파트는 그중에서도 가장 일반적인 관리대상이 된다. 관리자 임무 중 임대아파트 관리는 점유율을 높이고 공가율을 줄이는 것이다.

2) 사무실 건물

사무실 부동산 관리는 깊은 전문지식이나 경험이 주거용 부동산의 경우보다 더욱 요구되기 때문에 높은 수준의 자격증이 주택관리자보다 필요하다. 관리자는 모든 부동산관리에 있어서 전문가가 되어야 하며 좋은 관계를 임차인과 유지할 수 있어야 한다. 사무실 건물은 1. 임대차기간 2. 단위면적당 임대료 3. 임차자의 질 세 가지 요소와 관계가 있다.

3) 매장용 부동산

매장용 부동산에는 쇼핑몰과 같이 많은 고객이 드나들기 때문에 여러 시설이나 장비에 주의를 요하는데 그 이유는 다음과 같다.

많은 고객으로부터 매장용 부동산은 마모나 훼손이 심하다.
극심한 경쟁을 바탕으로 판매되고 있는 물건들은 개별임차자의 매장에서 한다.
부동산관리자는 서비스나 물품이 지나친 경쟁이 되지 않고 적절한 배합이 상호보완이 될 수 있도록 한다. 이것을 임차인 혼합이라고 한다.

4) 공업용 부동산

공업용 부동산은 부동산관리의 대상이 되며, 주로 공장이나 창고에 부속된 건물 사무실 등이다. 부동산세금, 유지비를 직접 부담하는 순임대차의 형태로 많이 임대되며 기간이 단기이며 여러 명에게 임대되는 창고도 있다.

5) 특수목적 부동산

호텔, 휴게소, 별장, 병원 등 특수목적 부동산은 운영방법, 구조, 고객 등이 부동산 관리자가 각각 다르다. 특수 측면에 관한 지식이나 기술이 일반적 지식 외에도 대상부동산에 요구되고 있다.

2. 빌딩의 내용연수

빌딩 내용연수의 정의

건물의 수명을 건물의 내용연수라고 한다. 건물이 지어져서 붕괴에 따른 과정은 건축의 입지조건, 시공, 관리방법에 다르지만, 그 본래의 용법과 용도에 따라 효과를 올릴 수 있는 연수를 건물의 내용연수라고 한다.

1. 물리적 내용연수

건물의 사용에 생기는 파손 및 마멸, 시간의 경과 또는 자연적 재해 작용에 의해 생기는 노후화다. 또는 우발적 사건에 생기는 손상 등에 사용이 불가능하게 되는 버팀 연수를 말한다.

2. 기능적 내용연수

기능적 내용연수란 건물이 기능적으로 유효한 기간을 말한다. 부지와 건물의 설계, 부적응, 설비의 부족과 불량, 건물의 디자인과 외관 등이 기능적 내용연수와 관계가 있다.

3. 경제적 내용연수

경제적 수명이 다하기까지의 버팀 연수를 경제적 내용연수라 말하며 , 인근화경과 인근지역 및 건물의 부적합, 다른 건물에 비교한 시장성 감퇴에 의해 수명이 다하기까지의 연수를 경제적 내용연수라 한다.

4. 행정적 내용연수

법이나 행정적 조건에 의해 건물의 수명이 다하는 기간을 말한다. 세법과 철거에 의해 결정되며 세법의 규정에 의한 내용연수를 법정 내용연수라 한다.

3. 빌딩의 연수 사이클

신축빌딩이 완성된 순간부터 가격과 유용성이 감퇴되기 시작한다. 보통의 경우에는 완공 후 내용연수가 만료하여 철거되기까지의 국면과 규칙적인 현상이다. 이를 빌딩의 수명사이클 또는 연수 사이클이라고 한다.

1. 전개발단계

전개발단계는 건축될 용지의 상태에 있는 빌딩을 말한다. 기존건물이 철거되고 택지이용의 전환에 따라 새로운 빌딩이 건설될 용지도 있다. 전개발단계에서 취해야 할 사항으로 다음과 같다

건축계획과 건축 후의 관리계획
고층건물에 대한 규제와 도시계획상의 규제
부동산중개업자, 회계사, 세무사, 건축설계사 등의 활용
시장조사 : 주변 건물의 임대상황, 추세의 수요 및 특징, 비슷한 빌딩의 신축동향, 정부의 시책과 그 변화, 건물의 운영, 설비, 관리 등의 분석과 투자규모의 결성

2. 신축단계

신축단계는 건물의 완성단계를 말한다. 신축빌딩은 모든 면에서 계확과 내용의 차이가 없어야 하겠지만 최신에는 신축빌딩의 기능이 계획과 완전히 부합하는 일은 많지 않다고 한다. 일반적으로 이 단계에서 가장 높이 나오는 것이 빌딩의 유용성이다.

3. 안정단계

안정단계란 빌딩의 본격적, 장기적으로 안정되며 모든 이익이 사라지는 신축단계의 단계이다.
빌딩이 존속하는 단계이며, 가장 장기간에 이른다.
관리상태에 따라 양호한 경우는 상당히 연장된다.
경제적 과리도 물리적, 기능적 관리에 못지않게 중요시된다.
빌딩이 노후화하기 전에 행하는 것으로는 시설이나 구조를 일부수선, 개조 등을 행한다.

4. 노후단계

노후단계는 빌딩의 기능적, 물리적 상태가 급격히 악화되기 시작하며 안정단계의 다음 단계이다.
악화현상이란 설비의 노후, 외관의 악화, 낮은 수준의 임차인이 들어서는 것으로 측정한다. 약 15년 정도로 노후단계는 지속된다.
만약 노후단계에서 건물의 기능개선 등을 목적으로 신규투자를 한다면 문제를 더욱 어렵게 만드는 수도 있다. 통상적으로 빌딩 자체를 교체할 계획을 세우거나 개량비의 지출을 억제한다.

5. 완전폐물단계

완전폐물단계는 노후단계 다음의 단계며 설비를 해도 쓸모가 없어지는 단계이다. 이 단계에선 다시 전개발단계를 향해 모든 일을 전개한다.

부동산 관리 내용과 관리업무의 유형

『㈕┎↕＂⒠ — Sun, 5 Feb 2023 01:32:36 +0900

부동산 관리

1. 부동산 관리업무의 내용에 따른 유형

1) 기획관리

부동산의 활용에 있어 활용방안을 기획관리 하며 모든 조건을 검토한다.

2) 일상관리

건물이 완성되었을 때는 단순한 업무가 아니라 관리업무 자체가 방재, 환경, 방법 등의 안전, 설비상태를 필요한 제반사항에 맞게 일상관리한다.

3) 대상부동산의 관리

대상부동산관리는 건물 및 토지로 나눌 수 있는데 타당성 있는 활동을 내용연수 연장에 관해 전개한다.

4) 경영관리

경영관리는 임차관계의 인간관계, 계약문제, 관리비, 임대차 등 전문적인 이론과 경험이 효율적인 경영을 위해 필요하다.

5) 부동산의 종합관리

대상부동산관리, 경영관리, 일상관리, 기획관리를 종합적으로 관리하는 것이다.

2. 부동산 유지관리

부동산의 임대차 관리는 여러 면에서 분양업무보다 어려운 점들이 많다. 최고의 임대료를 지어진 공간에 지불하려는 임차인을 찾아야 하고, 재계약을 위해서 임대기간 중에 만족스러운 서비스를 제공해야 한다. 단기에 있어서 수요와 공급의 요인에 따라 임대료가 결정되며 시장접근법은 다른 부동산과의 비교를 통해서 결정된다. 추가로 적절한 이익을 제공하려면 수입임대료가 운영비용을 감당하여야 한다. 임대를 위해서 광고활동이 필요하며 임대관리 시에는 흔히 주변의 분위기를 중요시하므로 동질적인 임차인을 모으려는 노력이 필요하다. 상강의 경우 단일 주제로 연결된 업종들을 입점시키는 것이 임대료 극대화에 크게 유리할 것이다.

부동산 유지관리에 있어서 임차인과 좋은 관계를 유지해야 하며 , 이는 의사소통과 성실한 태도에 의해서 가능하다. 임차인의 요구를 그대로 들어줄 수는 없지만 친절한 태도는 중요하다. 만일 임차인의 요구를 들어주기 어려우면, 반드시 임차인에게 알려야 한다.

월세의 경우 매달 임대료를 임차인은 납부해야 한다. 납기를 지키지 못했을 경우 확고하고 분명한 수납방침을 견지하는 자세가 필요하다. 납기가 지났을 경우 납부독촉 고지서를 발부하며 둘째 통고가 지나면 법적으로 취할 것임을 알려야 한다. 부동산의 유지관리를 위한 비용과 고용자에 대한 임금지급은 일상적으로 발생하는 부동산 관리 비용이다일상적인 비용 외 비정기적인 긴급 유지보수 등이 발생된다. 이러한 작업은 외부 전문업자에게 자재를 스스로 구입하고 위탁하거나 전문가를 고용하여 해결할 수 있다.

부동산 유지관리의 성공은 적재적소에 인재를 배치하는 데 있다. 최선의 훈련방법과 인사관리는 부동산 관리 업무에 필요하다. 장기적으로 만족스러운 노사관계 정립에 의사소통과 공정한 인사관리는 필수적이다.

부동산의 유지관리유능한 관리인이 되려면 이에 따른 부동산의 유지관리에 완전한 지식을 가지고 있어야 한다. 모든 기능이 정상적으로 작동함은 물론 모든 시설이 깨끗하게 정돈되어 있어야 한다. 또한, 위험한 사고나 재난을 점검을 통해 철저히 관리되어야 한다. 부동산 관리를 효율적으로 하기 위해서는 소유자와 임차인이 적절한 관심으로 균형을 이루어야 한다.

3. 부동산관리 수수료

관리회사와 부동산 관리사는 관리수수료를 받는데 부동산의 종류나 성격에 따라 달라진다. 관리수수료 결정 방법에는 두 가지가 있다.

1). 단위당비용법

단위비용법은 직접비용과 간접비용으로 개별 단위당 단가를 정하고 , 저 정한 이윤을 더해 수수료를 계산하는 방법이다
이에 따라 결정된 단위당 수수료에, 전체단위수를 곱하면 관리대상이 되는 전체수수료가 된다
전체수수료를 나누면 유효조소득에 대한 관리수수료 백분율이 된다

2) 관리가격 결정표법

관리가격결정표란 부동산관리에 활동을 항목별로 정리하여 서식을 인쇄된 것을 말한다. 월별로 활동별로 이미 정해진 양식에 따라, 비용을 순차적으로 기입해 나가면, 유효조소득에 대한 백분율과 관리수수료 총액을 얻은 수 있도록 되어 있다.
일반적으로 관리자나 소유자는 비율수수료로 계약을 맺기를 선호하며, 관리자는 비율수수료로 고정수수료 대신에 계약을 맺음으로써 노력한 만큼 절대액을 높일 수 있다. 그만큼 소유자도 부동산관리 수수료를 얻는다.