관리대상 부동산과 빌딩의 내용연수 연수사이클

부동산관리 이미지

 

 

1. 관리대상부동산

 

1) 주거용 부동산

관리 대상에 단독주택도 되는 경우가 있다. 공용주택은 주거용 부동산 중에서 전문가의 관리가 필요하며 임대아파트는 그중에서도 가장 일반적인 관리대상이 된다. 관리자 임무 중 임대아파트 관리는 점유율을 높이고 공가율을 줄이는 것이다.

 

2) 사무실 건물

사무실 부동산 관리는 깊은 전문지식이나 경험이 주거용 부동산의 경우보다 더욱 요구되기 때문에 높은 수준의 자격증이 주택관리자보다 필요하다. 관리자는 모든 부동산관리에 있어서 전문가가 되어야 하며 좋은 관계를 임차인과 유지할 수 있어야 한다. 사무실 건물은 1. 임대차기간 2. 단위면적당 임대료 3. 임차자의 질  세 가지 요소와 관계가 있다.

 

3) 매장용 부동산

매장용 부동산에는 쇼핑몰과 같이 많은 고객이 드나들기 때문에  여러 시설이나 장비에 주의를 요하는데 그 이유는 다음과 같다.

1. 많은 고객으로부터 매장용 부동산은 마모나 훼손이 심하다.
2. 극심한 경쟁을 바탕으로 판매되고 있는 물건들은 개별임차자의 매장에서 한다.
3. 부동산관리자는 서비스나 물품이 지나친 경쟁이 되지 않고 적절한 배합이 상호보완이 될 수 있도록 한다. 이것을 임차인 혼합이라고 한다.

 

4) 공업용 부동산

공업용 부동산은 부동산관리의 대상이 되며, 주로 공장이나 창고에 부속된 건물 사무실 등이다. 부동산세금, 유지비를 직접 부담하는 순임대차의 형태로 많이 임대되며 기간이 단기이며 여러 명에게 임대되는 창고도 있다.

 

5) 특수목적 부동산

호텔, 휴게소, 별장, 병원 등 특수목적 부동산은 운영방법, 구조, 고객 등이 부동산 관리자가 각각 다르다. 특수 측면에 관한 지식이나 기술이 일반적 지식 외에도 대상부동산에 요구되고 있다.

 

2. 빌딩의 내용연수

 

빌딩 내용연수의 정의

건물의 수명을 건물의 내용연수라고 한다. 건물이 지어져서 붕괴에 따른 과정은 건축의 입지조건, 시공, 관리방법에 다르지만, 그 본래의 용법과 용도에 따라 효과를 올릴 수 있는 연수를 건물의 내용연수라고 한다.

 

1. 물리적 내용연수 

건물의 사용에 생기는 파손 및 마멸, 시간의 경과 또는 자연적 재해 작용에 의해 생기는 노후화다. 또는 우발적 사건에 생기는 손상 등에 사용이 불가능하게 되는 버팀 연수를 말한다.

 

2. 기능적 내용연수 

기능적 내용연수란 건물이 기능적으로 유효한 기간을 말한다. 부지와 건물의 설계, 부적응, 설비의 부족과 불량, 건물의 디자인과 외관 등이 기능적 내용연수와 관계가 있다.

 

3. 경제적 내용연수

경제적 수명이 다하기까지의 버팀 연수를 경제적 내용연수라 말하며 , 인근화경과 인근지역 및 건물의 부적합, 다른 건물에 비교한 시장성 감퇴에 의해 수명이 다하기까지의 연수를 경제적 내용연수라 한다.

 

4. 행정적 내용연수

법이나 행정적 조건에 의해 건물의 수명이 다하는 기간을 말한다. 세법과 철거에 의해 결정되며 세법의 규정에 의한 내용연수를 법정 내용연수라 한다.

 

3. 빌딩의 연수 사이클

신축빌딩이 완성된 순간부터 가격과 유용성이 감퇴되기 시작한다. 보통의 경우에는 완공 후 내용연수가 만료하여 철거되기까지의 국면과 규칙적인 현상이다. 이를 빌딩의 수명사이클 또는 연수 사이클이라고 한다.

 

 

1. 전개발단계 

전개발단계는 건축될 용지의 상태에 있는 빌딩을 말한다. 기존건물이 철거되고 택지이용의 전환에 따라 새로운 빌딩이 건설될 용지도 있다. 전개발단계에서 취해야 할 사항으로 다음과 같다

 

1. 건축계획과 건축 후의 관리계획
2. 고층건물에 대한 규제와 도시계획상의 규제
3. 부동산중개업자, 회계사, 세무사, 건축설계사 등의 활용
4. 시장조사 : 주변 건물의 임대상황, 추세의 수요 및 특징, 비슷한 빌딩의 신축동향, 정부의 시책과 그 변화, 건물의 운영, 설비, 관리 등의 분석과 투자규모의 결성

 

2. 신축단계

신축단계는 건물의 완성단계를 말한다. 신축빌딩은 모든 면에서 계확과 내용의 차이가 없어야 하겠지만 최신에는 신축빌딩의 기능이 계획과 완전히 부합하는 일은 많지 않다고 한다. 일반적으로 이 단계에서 가장 높이 나오는 것이 빌딩의 유용성이다.

 

3. 안정단계

1. 안정단계란 빌딩의 본격적, 장기적으로 안정되며 모든 이익이 사라지는 신축단계의 단계이다.
2. 빌딩이 존속하는 단계이며, 가장 장기간에 이른다.
3. 관리상태에 따라 양호한 경우는 상당히 연장된다.
4. 경제적 과리도 물리적, 기능적 관리에 못지않게 중요시된다.
5. 빌딩이 노후화하기 전에 행하는 것으로는 시설이나 구조를 일부수선, 개조 등을 행한다.

 

4. 노후단계

1. 노후단계는 빌딩의 기능적, 물리적 상태가 급격히 악화되기 시작하며 안정단계의 다음 단계이다.
2. 악화현상이란 설비의 노후, 외관의 악화, 낮은 수준의 임차인이 들어서는 것으로 측정한다. 약 15년 정도로 노후단계는 지속된다.
3. 만약 노후단계에서 건물의 기능개선 등을 목적으로 신규투자를 한다면 문제를 더욱 어렵게 만드는 수도 있다. 통상적으로 빌딩 자체를 교체할 계획을 세우거나 개량비의 지출을 억제한다.

 

5. 완전폐물단계

완전폐물단계는 노후단계 다음의 단계며 설비를 해도 쓸모가 없어지는 단계이다. 이 단계에선 다시 전개발단계를 향해 모든 일을 전개한다.