부동산 관리의 1차적 관리조치 및 정보체계

부동산 관리의 목표 이미지

 

 

1. 1차적 관리조치

 

1) 의의 

1차적 관리조치란 후일의 본격적인 부동산활동을 앞두고 부동산을 새로 취득한 경우에 필요한 기초적 관리조치를 말한다. 거래활동이 정말 종료되었다고 목적물을 인수하는 게 아니라, 목적물의 인수와 필요한 기초적 조치를 함께 취하는 동시에, 거래활동의 범주에 포함시키도록 하려는 것이다.

 

2) 1차적 관리조치의 유형

1차적 관리조치의 접근방법으로 복합개념이 적용된다. 인수한 목적물의 상태, 매수한 목적 기타, 종류를 감안해 검토될 사항들을 3대 측면에 따라서 검토하며 추출한다.

 

(1) 기술적 측면에서의 1차적 관리조치

• 토지의 소유자 및 물리적 경계등을 표시하며 토지가 목적인 경우에는 그 경계, 소유자 기타 필요한 사항을 표시할 경우가 있으며, 소유권 보호라는 관점에서도 유익하다
• 필요한 수리 등 건물 자체나 설비, 시설 등에 기능이 불완전한 것이 있으면 조치를 한다
• 건물의 안전도 조사는 본격적인 이용활동에 대비하며  필요하다고 인정되면 실시한다.

(2) 경제적 측면에서의 1차적 관리조치

• 원본가격의 재평가로 목적물의 취득원가가 비정상적이면 인정되며, 그 경우 실제의 취득원가를 무시하고 다시 시가를 평정하여 활동기준을 삼도록 한다.
• 수익 및 비용의 제조사는 부동산이 산출하는 관리비용, 순수익, 총수익 등의 합리성을 계약 당시와 후로 나뉘어 조사하며 그 합리성을 각각 검토한다
• 임대상태 등의 조사로는 부동산이 어떤 임차인들에게 임대되고 있는가, 특징은 무엇인가, 기간은 얼마인가, 임료의 설정에 어떤 영향을 미치고 있는가를 검토하며 조사하여 조치를 취한다.

(3) 법률적 측면에서의 1차적 관리조치

• 재권리 분석 : 필요한 분석을 하였지만 필요에 따라 부동산을 매수결정할 당시에 재권리분석을 실행할 수 도 있다.
• 권리관계의 조정 : 불필요한 권리를 부동산을 매수함에 취득하였거나, 이를 취득하지 못한 경우도 있을 수 있다. 대상부동산이 지장이 없도록 새로 조정할 권리관계를 파악하며 조정한다.
• 법률적 이용가치의 개선 : 변동과 도시계획법 공법상의 규제를 감안하여 토지 이용을 판단한다.
• 관리인의 재검토 : 부동산의 관리를 위탁하는 경우 서비스가 만족스러웠는지 같은 업자를 이용할 것인지를 판단하여 조치한다.

 

2. 부동산관리 정보체계 

 

1. 의의

부동산관리정보체계란 필요한 정보를 가공, 축적, 수집하여 필요한 정보를 언제든지 제공해 주는 통합체제의 기계장치를 말한다. 부동산 관리 정보체계는 적절한 자료의 지원이 필요하며 이것은 회사의 부동산관리자가 행하는 관리기능 중에서 매우 중요하다.

 

2. 부동산자산목록

• 관리자는 부동산목록 또는 데이터뱅크를 관리, 유지하며 임대차 매매나 거래변동사항이 생기면 이를 새로 정리한다.
• 자료는 분류되어 컴퓨터에 저장한다. 등기, 임대차계약서, 법적 서류등 부동산서류원본은 회사의 금고 내에 보관하지만, 사본은 컴퓨터에 정리되어 정보체계에 포함시킨다.
• 관리정보체계에서 모든 자료는 다른 자료와 구별되며 독자적인 식별번호를 가지며, 거래변동사항도 별도의 식별번호를 가진다.

 

3. 평가 및 시장보고서

 

 (1) 평가보고서

각종 관리보고서를 작성하기 위해서는 평가보고서가 보유부동산에 대해 정기적으로 장설될 필요가 있다. 부동산관리자는 시장보고서나 평가보고서를 검토할 능력을 구비하고 있어야 하며 주의 깊게 평가보고서를 검토하여야 한다. 즉 관리자는 명확하게 이 문제를 정의하는지, 매매사례비교법-소득접근법-비용접근법 이 세 가지 평가방법이 근거를 시장분석에 두고 있는지도 확인해야 한다

 

(2) 시장보고서

매장용 부동산의 경우 시장보고서가 특히나 중요한 의미를 지닌다. 거래지역의 구매형태-소득-인구 등에 관한 내용을 취급한다. 부지 선정 시에는 매장용 부동산에 대해 최초로 보고한다.

 

4. 정기보고서

부동산관리자는 부정기적인 것도 있을 수 있지만 컴퓨터자료에 저장된 것을 활용하며 관리보고서를 작성한다. 부동산자산보고서, 임대차보고서, 잉여부동산보고서 등으로 기간별로 정기적으로 작성되어야 한다. 이 중에서 가장 중요한 보고서로는 부동산자산보고서이며, 보통 반년에 한번 작성되지만 월별로 작성되는 보고서도 있다. 이를 부동산 관리의 정보체계 라고 한다.

• 잉여부동산보고서 : 잉여부동산에 대해 공실이 된 날짜, 규모, 금융자료를 기록한다
• 임대차보고서 : 계약갱신이 도래했거나 월별로 보고하는데 매수옵션을 활용한다 
• 부동산활동보고서 : 위치와 날짜별로 당월에 있었던 부동산거래를 요약한다.
• 부동산자산보고서 : 부동산의 규모, 금융조건, 계약임대료, 등 회사에서 소유하거나 임대차하고 있는 관련정보와 관련서류를 정리한다.