부동산 개발의 위험과 타당성 투자분석

부동산 개발 분석이미지

 

 

1. 부동산개발의 위험

 

부동산 개발은 그것이 가지고 있는 불확실성 때문에 위험요소가 있다. 개발위험에는 여러 가지가 있지만 시장에서 부동산개발은 무엇보다 큰 위험부담이 있다. 사업의 진행과정에 있는 위험부담으로는 자금부족, 인플레이션, 인간관계 등을 들고 있다. 또 법률적 위험 비용위험, 시장위험 이 있으며 이는 다음과 같다.

 

1) 법률적 위험부담

 

(1). 법적제한 분석

부동산 개발은 법적제한이 여러 가지 따른다. 개발 인가를 신청한 경우 반려당한다면 비용을 잃게 될 뿐만 아니라 기회의 출원에 관계된 그 토지의 소유자는 감소를 경험할 수도 있다. 위험부담을 법률적으로 최소화하기 위한 선택은 이미 이용계획이 확정된 토지구입뿐이다.

 

(2). 공공서비스의 유용성 파악

개발업자가 공공서비스 즉 상-하수도, 전기를 이용하지 못하게 되어 있으면 추가적 비용을 부담하거나 이용허가를 받아야 한다.

 

(3). 법적 위험평가의 중요성

부동산 개발에 따르는  법적 위험 중 타당성 분석에 있는 개발사업은 아주 중요한 위치를 차지하고 있다.

 

2) 시장위험부담

부동산 시장은 위험을 개발업자에게 증가시킨다. 항상 변화하는 시장은 건설기간 중이나 곧 분양되기를 원하는 시장이므로 현 상황과 개발기간 동안의 변화를 가능한 추정 해야 한다. 얼마만 한 시장성이 있는가는 개발업자들의 자신들의 사업에 대해 연구해야 한다.

 

(1). 시장성 연구

• 시장에서 매매되거나 임대될 수 있는 개발된 부동산의 능력을 조사하는 것을 시장성 연구라 한다.
• 시장성 연구를 유형-질-위치-양에 따라 행해진다.
• 일반적인 시장연구도 시장성 연구에 포함된다.
• 특정 부동산에 수요와 공급상황을 분석하는 것을 시장연구라고 한다. 기장성연구의 기초적 단계를 시장연구라 한다.

 

2. 서설과 시장분석의 역할

 

1. 서설

• 부동산 개발의 타당성 분석은 개발사업에 대한 경제성 분석과 더불어 시장분석에서 부터 시작된다.
• 투자결정을 하기 위해  특정한 개발사업에 대한 개발업자가 필요한 모든 정보를 제공하는 데에는 목적이 있는 개발사업에는 물리적, 법적, 사회적 제약조건에 대한 분석이 포함된다
• 경제분석은 주어진 자료를 토대로 하여 개발사업에 대한 시장분석의 결과로 최종적인 투자결정을 하는 것을 의미한다.
• 시장분석은 시장에서의 채택 가능성을 평가하기 위해 어떤 개발사업의 시장에서 고안된 것이지만 보다 구체적으로 개발사업의 수익성 여위우를 평가하기 위해선 경제적 분석으로 고안해야 한다.

 

2. 시장분석의 역할

• 시장분석을 결정하는 역할로 주어진 부지를 어떻게 이용할 것인가를 결정한다. 특정 부지의 토지 이용에 미치는 영향을 입지효과라 한다.
• 어떠한 부지가 특정 용도에 적합한가를 결정해 주는 역할을 한다.
• 투자자를 위해 주어진 자본으로 대안을 찾기도 한다.
• 타당성 분석은 기존의 개발사업뿐만 아니라 새로운 개발사업에서도 행해진다.

 

3. 시장분석의 구성요소

시장분석은  지역분석과 근린분석, 부지분석, 수요분석, 공급분석으로 나눈다.

 

4. 경제적 분석

경제적 분석은 수집된 자료를 활용하여 시장분석의 개발사업에 대한 수익을 평가하며 경제성 분석은 다음과 같은 영역으로 나뉜다.

1. 토지부문과 개량물부문으로 개발서업에 드는 총비용을 추계하여 나눔
2. 현금수지의 세전 추계
3. 현재가치로 현금수지를 계산한다
4. 내부수익률법을 적용하여 투자 결정한다.