부동산 관리 내용과 관리업무의 유형

부동산 관리

 

 

1. 부동산 관리업무의 내용에 따른 유형

 

1) 기획관리

부동산의 활용에 있어 활용방안을 기획관리 하며 모든 조건을 검토한다.

2) 일상관리

건물이 완성되었을 때는 단순한 업무가 아니라 관리업무 자체가 방재, 환경, 방법 등의 안전, 설비상태를 필요한 제반사항에 맞게 일상관리한다.

3) 대상부동산의 관리

대상부동산관리는 건물 및 토지로 나눌 수 있는데 타당성 있는 활동을 내용연수 연장에 관해 전개한다.

4) 경영관리

경영관리는 임차관계의 인간관계, 계약문제, 관리비, 임대차 등 전문적인 이론과 경험이 효율적인 경영을 위해 필요하다.

5) 부동산의 종합관리

대상부동산관리, 경영관리, 일상관리, 기획관리를 종합적으로 관리하는 것이다.

 

2. 부동산 유지관리

 

부동산의 임대차 관리는 여러 면에서 분양업무보다 어려운 점들이 많다. 최고의 임대료를 지어진 공간에 지불하려는 임차인을 찾아야 하고, 재계약을 위해서 임대기간 중에 만족스러운 서비스를 제공해야 한다. 단기에 있어서 수요와 공급의 요인에 따라 임대료가 결정되며 시장접근법은 다른 부동산과의 비교를 통해서 결정된다. 추가로 적절한 이익을 제공하려면 수입임대료가 운영비용을 감당하여야 한다. 임대를 위해서 광고활동이 필요하며 임대관리 시에는 흔히 주변의 분위기를 중요시하므로 동질적인 임차인을 모으려는 노력이 필요하다. 상강의 경우 단일 주제로 연결된 업종들을 입점시키는 것이 임대료 극대화에 크게 유리할 것이다.

 

부동산 유지관리에 있어서 임차인과 좋은 관계를 유지해야 하며 , 이는 의사소통과 성실한 태도에 의해서 가능하다. 임차인의 요구를 그대로 들어줄 수는 없지만 친절한 태도는 중요하다. 만일 임차인의 요구를 들어주기 어려우면, 반드시 임차인에게 알려야 한다. 

 

월세의 경우 매달 임대료를 임차인은 납부해야 한다. 납기를 지키지 못했을 경우 확고하고 분명한 수납방침을 견지하는 자세가 필요하다. 납기가 지났을 경우 납부독촉 고지서를 발부하며 둘째 통고가 지나면 법적으로 취할 것임을 알려야 한다. 부동산의 유지관리를 위한 비용과 고용자에 대한 임금지급은 일상적으로 발생하는 부동산 관리 비용이다일상적인 비용 외 비정기적인 긴급 유지보수 등이 발생된다. 이러한 작업은 외부 전문업자에게 자재를 스스로 구입하고 위탁하거나 전문가를 고용하여 해결할 수 있다.

 

부동산 유지관리의 성공은 적재적소에 인재를 배치하는 데 있다. 최선의 훈련방법과 인사관리는 부동산 관리 업무에 필요하다. 장기적으로 만족스러운 노사관계 정립에 의사소통과 공정한 인사관리는 필수적이다.

부동산의 유지관리유능한 관리인이 되려면 이에 따른 부동산의 유지관리에 완전한 지식을 가지고 있어야 한다. 모든 기능이 정상적으로 작동함은 물론 모든 시설이 깨끗하게 정돈되어 있어야 한다. 또한, 위험한 사고나 재난을 점검을 통해 철저히 관리되어야 한다. 부동산 관리를 효율적으로 하기 위해서는 소유자와 임차인이 적절한 관심으로 균형을 이루어야 한다.

 

3. 부동산관리 수수료

 

관리회사와 부동산 관리사는 관리수수료를 받는데 부동산의 종류나 성격에 따라 달라진다. 관리수수료 결정 방법에는 두 가지가 있다.

 

1). 단위당비용법

1.  단위비용법은 직접비용과 간접비용으로 개별 단위당 단가를 정하고 , 저 정한 이윤을 더해 수수료를 계산하는 방법이다
2. 이에 따라 결정된 단위당 수수료에, 전체단위수를 곱하면 관리대상이 되는 전체수수료가 된다
3. 전체수수료를 나누면 유효조소득에 대한 관리수수료 백분율이 된다

2) 관리가격 결정표법

1. 관리가격결정표란 부동산관리에 활동을 항목별로 정리하여 서식을 인쇄된 것을 말한다. 월별로 활동별로 이미 정해진 양식에 따라, 비용을 순차적으로 기입해 나가면, 유효조소득에 대한 백분율과 관리수수료 총액을 얻은 수 있도록 되어 있다.
2. 일반적으로 관리자나 소유자는 비율수수료로 계약을 맺기를 선호하며, 관리자는 비율수수료로 고정수수료 대신에 계약을 맺음으로써 노력한 만큼 절대액을 높일 수 있다. 그만큼 소유자도 부동산관리 수수료를  얻는다.