부동산 개발의 개념 및 분류와 과정

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1. 부동산 개발의 개념

부동산 개발이란 사람에게 레저공간-쇼핑 및 생활공간을 마련함을 목적으로 토지를 개량하는 활동을 말하는데 여기에는 두 가지가 있다.

 

(1). 협의의  부동산 개발

공장 부지들과 택지를 조성하고 상하수도와 도로와 같은 시설을 설치하는, 건축활동의 사전적 준비활동을 부동산 개발이라고 한다. 즉, 도로공사, 배수공사, 수도의 설치와 같이 토지 개량을 말한다.

 

(2) 광의의 부동산 개발

일반적인 개념으로 실제 운영하는 부동산을 토지와 개량물을 결합하는 것을 부동산 개발이라 하는 것이다. 즉, 건물이나 다리와 같은 토지 위에 건물을 세움으로써 땅의 효용을 증가시키는 것을 말하며 공간창조와 관계된다.

 

2. 부동산 개발의 분류

부동산 개발은 복합적 개발-유형적 개발-무형적 개발로 분류하며, 광의의 개발이란 무형적 개발과 유형적 개발을 분류하는 것을 말한다.

 

(1). 유형적 개발

유형적 개발이란 공공사업-토목사업-건축과 같이 토지의 물리적 변형을 직접적으로 초래하는 행위를 말한다.

 

(2). 무형적 개발

무형적 개발은  용도-지구의 변경 또는 지정, 농지전용으로 이용상태의 변경을 초래하며 토지의 물리적 변형을 초래하지 않는다.

 

(3). 복합적 개발

복합적 개발 행위는 도시 재개발-토지형질변경-토지구획정리 사업 등으로 여러 개발사업 등에서 흔히 볼 수 있으며 토지의 유형-무형의 개발이 동시에 이루어지는 경우를 말한다.

 

3. 부동산 개발의 주체

부동산 개발의 주체는 민간부문과 공공부문으로 크게 나눌 수 있고 민간합동개발-공공 및 특수법인이나 제 개발업자 등이 있다.

• 공공부문 : 지방자치단체, 공사, 국가
• 민간부문 : 기업, 개인, 조합
• 제3개발업자 : 민간과 정부의 공동개발

4. 부동산 개발의 과정

부동산 개발의 과정에는 7단계가 있다.

 

(1) 구상단계 (아이디어)

모든 부동산 개발은 아이디어로부터 시작된다. 구상은 어디에 입지 해야 하는가, 또는 어떠한 형태의 공간이 필요한가 에서 출발한다. 무슨 용도로 현재 가지고 있는 부지를 이용해야 하는가, 어떻게 구상에 맞는 부지를 매입해야 하는가를 말하는 것이다.

 

(2) 전 실행가능성 분석단계 (예비적 타당성 분석)

• 전실행 가능성 분석은 사업비용을 상회할 가치가 있는지를 조사하는 것이다. 개발업자는 개발에 따른 시장가치, 개발비용, 산출임료수익을 평가해 볼 필요가 있다.
• 예비적 타당성 분석은 완성되었을 때 개발사업의 수입과 비용이 얼만지 계산하여 수익성을 검토해 보는 것이다
• 타당성이 있다고 판단되면 비용편익의 분석결과 단계로 넘어간다

 

(3) 부지구입단계

• 전실행 가능분석이 끝나면 바로 부지구입을 한다. 구입이 늦어지면 토지에 대한 행적적-경제적-사회적 등 분석을 다시 해야 한다.
• 적절한 대가로 확보하는 방법으로는 부지를 직접 매수하는 대신 부지를 매수할 옵션을 적절한 대가로 확보한다. 옵션을 산다는 말은 특정 시간 내에 특정한 가격으로 부지를 구입할 수 있는 권리이다. 그 기간이 지나면 그 부지에 대한 개발업자의 권한은 없어진다.

 

(4). 실행가능성 분석 및 디자인 단계

• 부지가 선택이 되었으면 실행가능성 분석을 세밀하게 시작한다. 실행가능성 분석은 공법상 부지분석, 시장분석, 규제분석, 재정분석을 말한다.
• 타당성 분석은 물리적, 경제적, 법적 타당성 등을 제안된 개발사업에 포함한다.
• 타당성 분석으로 나온 결과가 동일하다고 해도, 채택은 개발업자의 따라 다르다.
• 보통 개발업자의 목적은 부의 극대화이며, 개발사업의 시장가치와 투자가치를 서로 비교해 보면서 , 개발사업 자체의 타당성이 있다거나 없다거나를 말하기 어렵다. 

 

(5) 금융단계

건설자금 및 택지조성을 고려하는 국면으로써 유자를 받는 대부의 유형으로 두 가지가 있다.

• 건축 대부 : 개발사업을 완공하고 착공하는데 필요한 대부이며 건설과정에서 필요 자금을 융통받는 것으로 완성되면 일시불로 상환된다.
• 저당 대무 :  완성되었을 때 완성된 부동산을 담보로 한다

 

(6) 건설단계

• 물리적인 공간을 창조하며 전체개발사업의 성공여부를 결정짓는 중요한 일 중의 하나다.
• 어떤 개발업자는 건설능력이 있거나 그렇게 할 수 있는 스탭을 가지고 있다. 그러지 못하면 부분도급이나 일괄도급을 맡을 업체를 선정해야 한다. 건설단계 의 경우 토지의 형질을 개량하거나 변경하여 택지화 한다.
• 일반계약자 : 개발업자와 계약에 의해, 완성에 이르기까지 개발사업에 대한 전반적임 책임을 지는 회사나 사람을 말한다. 다른 말로  건설관리자 또는 원청업자라고도 불린다.
• 부분계약지 : 일반계약자는 일부를 하청으로 넘겨 다른 사람에게 개발사업을 넘겨줄 수 있다. 부분계약자들은 일반계약자와 계약을 맺고 계약자로부터 일에 대한 보수를 받는다

 

(7) 마케팅단계

• 시장성에 의존하는 마케팅단계는 두 가지 의 전제로 고려되며 이는 개발사업개획의 성공의 궁극적 목표가 된다. 첫째 고객을 발견하여야 한다. 둘째 개발된 공간을 매각하거나 임대하여야 한다
• 개발  초기단계에서 부터 임대활동은 이루어진다
• 중요임차자 : 쇼핑몰이나 큰 사무실 등 전국적으로 유명한 백화점이나 대기업의 지점 등 사전에 확보하여야 한다. 정박임차인 이라고도 하는 이유는 한 곳에 입지를 정해 좀처럼 이동을 하지 않기 때문이다.
• 군소임차자 : 정박임차자가 입지 하느냐 여부에 좌우되는 임차자들이다.
• 시장 연구 : 시장연구는 임대과정에 있어서 필수적이며 부동산을 선택하는 데에 있어 어떤 특성을 중요시하는지, 가격구조를 어떻게 결정하는지 등에 관한 정보를 제공한다.