부동산 개발 및 개발 방식의 유형

부동산 개발

 

 

1. 부동산 개발의 유형

 

토지개발은 재개발과 신개발로 일반적으로 나뉜다.

• 신개발 : 일단의 주택지조성사업, 아파트 지구개발사업, 토지형질 변경사업, 도시개발사업
• 재개발 : 주택 재개발, 공장 재개발, 도심 재개발

 

1) 신개발

 

  (1) 도시개발사업 (토지구획정리사업)

1. 의의

도시 개발사업은 토지의 신개발에서 대표적인 사업이다. 도시개발 사업은 오늘날 우리가 주요 수단으로 사용하고 있으며 1937년에 우리나라에 도입된 것이다. 토시토지로 개발할 때 자주 사용하는 사업으로 , 주로 아직 개발되지 않은 주변의 농경지나 산지를 개발한다. 근본적으로 토지소유자의 소유권을 보존한 채 개발주체가 토지 개발목적을 달성할 수 있다.

 

2. 장점

• 종합적으로 시가지를 정비할 수 있다.
• 비교적 적은 사업비로 공공시설용지를 확보할 수 있어 효과를 높일 수 있다.
• 수용방식보다는 큰 규모의 개발이 용지매수가 가능하다.
• 공평하게 이익 배분을 할 수 있기 때문에 지구 내 권리자에게 매수방식에 비해 이익이나 불이익이 적다.

3. 단점

• 개발에 따른 대단위면적의 시간-비용-절차의 문제가 남는다.
• 환진의 형평성에 곤란하다.

(2) 일단의 주택지 조성사업

1. 의의

주택의 집단건축을 위해 일단의 주택지 조성사업은 택지로 조성되지 않은 10000평 이상의 구역에서 실시하는 사업이다.

 

2. 장점

• 비교적 사업이 간단하고 용이하며, 전면매수 또는 수용으로 사업이 실시된다.
• 일관성 있게 주택건설이나 택지조성에서 계획적으로 실시할 수 있다.
• 대량의 택지를 단기에 개발하여 싼 가격으로 공급한다.

3. 단점

토지소유자에게 기대이익이 배제되며 사업을 진행할 때 토지취득 시 제한이 따른다.

 

2) 재개발

 

시행방법, 법규, 재개발대상에 의해 도시 재개발 사업을 분류할 수 있다.

도시 재개발 시행방법에 의한 분류

 

1. 수복 재개발

수복 재개발은 지구수복이라고 일본에서 불리는 것으로 현재의 노후, 불량 상태가 이용 부실이나 관리로 발생된 경우 기능 회복을 위해 대부분 시설을 그대로 보존하면서 특정 요인만을 제거시키는 도시 재개발의 대표저적인 예이다.

 

2. 개량 재개발

개량 재개발은 수복 재개발의 일종으로, 새로운 시설의 첨가를 통하여 기존 도시 환경의 시설기준을 현재의 수준에 크게 미달되는 경우 확장-개선 등의 질적 수준을 높여 제고시키고자 하는 도시 재개발의 형태이다.

 

3. 보전 재개발

보전 재개발은 노후- 불량화의 진행을 방지하기 위해 선택하는 가장 소극적인 도시개발이며 노후-불량 상태가 발생되지 않았으나,  우려가 있을 때 사전에 실행한다.

 

4. 철거 재개발

완전히 제거하고 부적당한 기존환경을 새로운 환경, 시설물로 대체시키는 가장 전형적인 유형이 철거 재개발이다.

 

2. 도시 재개발 대상에 의한 분류

 

1. 주거지 재개발

주거기능을 향상하기 위해 나쁜 주거지를 대상으로 하는 도시 재개발 사업이다.

 

2. 상업-업무지구 재개발

상업-업무기능을 제고시키기 위한 사업으로 포괄적으로는 상업-업무지역의 공업지역 등의 재개발도 포함시켜 시가지 재개발이라고도 부른다.

 

3. 공공시설재개발

공공시설과 건물을 변화시키는 것으로 지역 단위의 모든 환경, 상하수도-도로 등의 개발을 공공시설 재개발이라 하나도.

 

3. 법에 의한 분류

 

도시 재개발 법에 의한 분류는  공장 재개발사업- 주택 재개발사업- 도심 재개발사업으로 구분한다

1. 도심 재개발사업

기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 사업으로 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 곳을 대상으로 도심지 또는 부도심지에서 시행한다.

 

2. 주택 재개발사업

공공시설의 정비가 노후-불량하거나 주택이 밀집되어 있는 지역에 주거 환경을 개선하기 위해 시행하는 재개발사업이다.

 

3. 공장 재개발사업

공업지역의 노후-불량한 공장을 회복하기 위해 시행하는 재개발사업이다.

 

4. 부동산 개발 방식의 유형

개발방식을 용지의 취득방식에 따라 분류한다. 개발방식을 분류하면 다음과 같이 나뉜다.

• 단순개발방식
• 환지방식
• 매수방식
• 혼합방식
• 합동-신탁개발방식