부동산의 공영개발과 필요성 및 유형

1. 부동산의 공영개발의 의의

 

부동산 공영개발이란 부동산의 단순한 상품이 아니라 생활과 생산을 위한 인간의 불가결한 기반이며 부동산정책의 일대 전환을 위한 기본전제이다. 부동산이 지닌 기능, 지역에 따라 그 실행방법이 하나로 등장하며 공공복리를 위해 가장 효율적으로 이용되지 않으면 안 된다.

 

2. 공공개입의 필요성

 

1) 시장의 실패

시장기구를 통해 토지자원의 최적배분을 어렵게 하는 것으로, 토지의 자연적 특성과 시장의 구조적 결함으로 외부효과의 존재 등 시장기구를 통한다. 토지시장에 대한 공공개입이 시장의 실패의 필요성을 강조하고 있다.

2) 효율성과 형평성 추구

공평하게 하려는 의도로 출발하는 공공개입은 정부가 비효율성을 감소시키고 편익의 최종적인 분배를 공평하게 한다. 토지시장개입에 나타나는 큰 형평성의 추구는 서로 조화를 이뤄야 하며 재화와 서비스 생산에서의 보다 큰 효율성을 추구한다.

 

3. 명백한 한계

 

다양한 목표들은 상호충돌하며 정부의 개입은 단일의 목표를 갖는 일이 드물다. 정책 간의 상호작용은 총체적인 가치를 감소시키는 부수효과를 가져오며, 최종적인 정책효과를 확인하기 어렵다. 적절한 정책수단을 기획하는데 정의와 응용의 기술적인 문제는 어려움을 준다 효율성을 감소시키거나 그 자체의 목적은 정책이 집행되면 그 영향을 우회할 수 있다. 행정력은 문제에 대한 실질적으로 명백한 한계를 지닌다.

 

4. 부동산공영개발의 기본원칙

부동산 공영개발의  기본 원칙들이 공영개발에는 준수되어야 한다.

 

1) 도시의 균형개발추진

도시의 개발은 주민들의 주거생활에 불편을 주지 않도록 추진하며, 기존도시나 인근도시와 연관시켜 균형 있게 개발한다.

2) 쾌적한 주거편의시설의 설치

쾌적한 주거편의시설은 통신시설-교통-상하수도-공원-의료시설을 설치해야 한다.

3) 사유재산권의 보호

택지의 공영개발을 시행하기 위해 토지를 지구 내에서 전면매수 하여야 하는데, 1차로 토지소유자와 협의에 의해 공공사업에 지장을 줄 정도로 불응할 때에는 수용재 절차를 취할 수 있다. 다만 사업시행자는 충분한 보상과 협의가 이루어질 수 있도록 개인의 사유재산권을 보호하는 측면에서 노력해야 할 것이다.

4) 부동산의 공급과 관리

공공기관이 개발한 부동산의 공급은 국민주택규모 이하의 주택용지에 조성원가로 공급하며 무주택 시민에게는 저렴한 가격으로 주택을 공급하여야 한다.

 

5. 임대하는 방법

 

분양자가 정해진 용도에 따라 택지조성 후 소유권을 분양 또는 매각하며 , 건축할 수 있게 하는 방법이다. 택지조성 후에도 그 택지를 임대하여 소유권을 공공기관이 보유하고 임차인이 임대조건대로 이용하게 하는 방법이다. 택지개발에서 건축물을 실수요요자에게 분양하는 방법으로 주택건물까지 시행하는 방법이다. 택지개발에서 주택건설까지 임대하는 방법이다.

 

6. 부동산 공영개발의 장점과 단점

 

1. 장점

• 합리적 이용의 자원을 증진시킨다.
• 토지이용의 효율성을 토지의 계획적 이용을 통해 제고한다.
• 부동산투기 및 개발이익 사유화를 억제한다.
• 토지자원의 시장성을 제고시킨다.,

2. 단점

• 과중한 부담을 정부에게 준다.
• 부분적으로 부정하는 측면이 있으며 토지소유주의 반발 및 사유재산제도를 부정한다.

 

7. 공영개발과 구획정리사업 비교

 

토지구획정리사업은 가장 많이 사용하는 방법의 하나이며 공영개발방식은 시면 주택을 저렴하게 대량 공급할 목적으로 개량한 새로운 구획정리사업의 개발 형태이다.

구분	구획정리사업	공영개발사업
용지계획	공공시절용지 제공	공공시설용지 제공
방법	토지의 교관,변경 토지의 분합 지목,지형의 변경	토지의 교환, 변경 토지의 분합 지목,지형의 변경
소유형태	권리존속 인정	소유부인, 전면 매수 공유화, 분양
개발방법	토지소유자가 건축	도시설계에 의한 지구상세계획
사례	서울의 영동,잠실,강남	과천,목동,분당,일산
근거법	구획정리사업	택지개발촉진법