부동산의 목적과 평가, 개발이익 과 계획성

1. 부동산의 목적

 

부동산개발의 목적은 주택의 대량공급이라고 말할 수 있는 제조건을 만족하는 택지 또는 주택의 목적을 실현할 조건을 검토해 보자.

 

1) 부동산개발의 양적 공급

부동산개발에 있어서 기본적으로 택지, 주택의 대량공급이라 할 수 있다. 이를 구체적으로 나누면 자금과 토지로 나뉜다.

• 주택공급-택지에 대한 자금이 풍부해야 한다.
• 지가가 자금효율의 관점에서 낮아야 한다.
• 토지가 유효하게 이용되며 토지취득이 용이해야 한다.

 

(2) 부동산개발의 질적 공급

부동산 개발의 질적 요소로는 택지 및 주택가격의 저렴함, 주택의 지적향상, 환경의 질적 향상 등이 있다.

 

2. 권리변환과 시설의 충족성

 

1) 권리변환

토지소유자의 부동산개발사업 권리 변환은 크게 세 가지 유형으로 분류된다.

• 권리가 변하지 않는 것
• 권리가 축소되는 것
• 권리가 없어지는 것

 

1. 권리 불변

소유자 자신들이 시행자가 되어야 하며 공공시설이 전반적으로 기성시가지 내에서  행하는 경우이다.

2. 권리축소

대표적으로 도시개발사업인데 공공부지를 확보하는 것으로 권리를 축소된 부분에 공공시설 등이 정비된다.

3. 권리소멸

여기에 속하는 개발사업으로는 신도시개발사업과 주거지조성사업 이 있다. 특징으로 시행자가 새로운 권리자로 되며 원토지소유자는 금전과 권리를 교환하며 권리취득의 방법으로는 수용이 있으나 임의매수도 가능하다.

 

2). 개발이익

개발방식에 따라 도시개발사업 > 재개발사업 > 주택지조성사업 > 신도시개발사업순으로 토지소유자의 개발이익이 나타난다.

 

3) 계획성

1. 도시계획과 토지이용

택지개발사업에서는 구체적인 건축계획이 포함되어 있어야 한다. 포함되지 않은 개발사업은 도시계획가 현실적으로 밀찰 된다. 사업방식별로 개발구역 내의 토지이용의 계획성을 순서대로 살펴보자.

• 일단의 주택지조성사업
• 재개발사업
• 신도시개발사업
• 공공기관에서 행하는 구획정리사업
• 도시개발사업
• 임의의 택지개발

 

2. 시설의 충족성

시설량이 증가하면 시설의 충족성은 높아지며, 만족도와의 관계는 충족성과 사람들의 일정 한도 내에 있을 때 비례한다고 말할 수 있다. 공공적 시설의 충족성을 보면 자연발생적 시가화구역보다 택지개발사업구역이 높다. 일반적으로 지역은 인구밀도에 비례하며 이를 살펴보면 다음과 같은 순서로 나타난다.

• 신도시개발사업
• 일단의 주택지조성사업
• 재개발사업
• 도시개발사업
• 임의의 택지개발사업

 

3. 밀도의 계획성

밀도의 계획성에는 행정청의 도시계획적 입장에 대한 적정 밀도와 개발사업자의 능력을 전제로 한 계획적 적정밀도가 있다.